Baulandkauf - was ist wichtig?
Bodenrichtwert
Von der Lage und Größe des Grundstücks hängt ab, wie tief der Käufer in die Tasche greifen muss. In Ballungszentren übertreffen die Preise der Toplagen leicht die 1.000-Euro-Grenze. Auch für mittlere Lagen sind 300 bis 500 Euro pro Quadratmeter keine Seltenheit. Einen ersten Überblick über die Preise kann sich jeder durch die aktuelle Bodenrichtwerttabelle, die bei den Gemeinden erhältlich ist, verschaffen. Dabei handelt es sich aber nur um Durchschnittswerte, die im Einzelfall abweichen können.
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert, bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche, der anhand einer Vielzahl von Grundstücken ermittelt wird. Der Bodenrichtwert ist also auf typische Verhältnisse der Bodenrichtwertzone abgestellt und berücksichtigt nicht die besonderen Eigenschaften einzelner Grundstücke.
Dies gilt insbesondere hinsichtlich Verkehrs- und Geschäftslage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Grundstücksgestalt, Größe, Bodenbeschaffenheit, Erschließung und der mit dem Grundstück verbundenen Rechte.
Keine Vorverträge
Die Regelung der Grundsteuer verspricht eine Kostenersparnis, wenn sich der Bauherr selbst um ein Grundstück bemüht und es nicht im Paket mit dem Haus erwirbt. Dann lassen sich die sonst fälligen Steuern von 3,5 Prozent und die Notargebühren für den Hauspreis einsparen. Setzen Sie jedoch nicht voreilig Ihre Unterschrift unter einen Vertrag. Das gilt auch für den Hauskauf. Denn: Sollen Haus und Grundstück zueinander passen, muss vor Vertragsabschluss geklärt werden, ob sich das Wunschprojekt tatsächlich auf dem Grund und Boden realisieren lässt.
Bei Grundstücksverkäufen ist das Einschalten eines Notars gesetzlich vorgeschrieben. Alle auf dem Grundstück befindlichen Gebäude gehen mit dem Eigentumsübertrag in das Eigentum des Käufers über. Gleichzeitig übernimmt dieser aber auch sämtliche im Grundbuch eingetragenen Einschränkungen und Pflichten.
Einblick ins Grundbuch
Jeder seriöse Grundstücksverkäufer wird einen aktuellen Grundbuchauszug parat halten, der sein Eigentum sowie eventuelle Lasten ausweist. Unbedingt empfehlenswert ist aber die eigene oder durch einen Beauftragten durchzuführende Einsichtnahme in das Original bei der Gemeinde. Lassen Sie sich vom Eigentümer eine kurze Bestätigung aushändigen, dass Sie als Kaufinteressent dazu berechtigt sind. Nur mal aus Neugier reinschauen, ist nicht erlaubt.
Vorgaben der Kommune
Nach§ 1 Absatz 3 des Bundes-Baugesetzes haben die Gemeinden das Recht (und die Pflicht), in verbindlichen Bauleitplänen eine einheitliche planungsrechtliche Grundlage für öffentliche wie für private Bauherren zu schaffen. Im Flächennutzungsplan ist "für das ganze Gemeindegebiet die sich aus der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung ergebende Art der Bodennutzung nach den voraussehbaren Bedürfnissen der Gemeinde in den Grundzügen" dargestellt.
In den daraus abgeleiteten Bebauungsplänen sind für den Einfamilienhausbau Geschossflächen- und Grundflächenzahl (GFZ und GRZ), Anzahl der gestatteten Vollgeschosse und Höhe der baulichen Anlagen, aber auch Baulinien, Baugrenzen und Bebauungstiefe verankert.
Die Geschossflächenzahl (GFZ) gibt vor, wie viele Quadratmeter Gebäude-Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche nach § 19, Abs. 3, der Baunutzungsverordnung (BauNVO) maximal zulässig sind. Die Geschossfläche ist dabei die Summe aus der Fläche aller Vollgeschosse, einschließlich der Umfassungswände. Wenn zum Beispiel für eine zweigeschossige Bebauung eine GFZ von 0,7 gilt, darf die Summe beider Geschossflächen bei einem 500 Quadratmeter großen Baugrundstück 350 Quadratmeter nicht überschreiten (je Etage 165 Quadratmeter). Balkone und Loggien werden dabei nicht berücksichtigt.
Die Grundflächenzahl (GRZ) hat nach § 19 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) in jedem Bebauungsplan eindeutig festzulegen, wie viele Quadratmeter Gebäude-Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche maximal zulässig sind. Für eine eingeschossige Bauweise ist eine GRZ von 0,6 festgeschrieben. Demzufolge dürfen von einem 500 Quadratmeter großen Grundstück maximal 300 Quadratmeter bebaut werden
Teure Altlasten
Was sich unter einer blühenden Wiese oder einer kleinen Laube wirklich verbirgt, weiß zumindest der Bauherr meist nicht. Der Grundstücksverkäufer wird versuchen, sich von der Beseitigung eventueller Altlasten durch einen Vertragspassus freizustellen. Mangelnde Tragfähigkeit des Baugrundes hat er ohnehin nicht zu verantworten. Über bekannte Altlasten informiert die örtliche Umweltbehörde.
Typengerechtes Umfeld
Familienstand, Alter und persönliche Lebensgewohnheiten bestimmen die Anforderungen an das neue Umfeld. Geplante infrastrukturelle Veränderungen können den aktuellen Bebauungsplänen entnommen werden. Eine hundertprozentige Garantie sind die aber nicht: Sie können auch mal ganz schnell geändert werden. Dagegen besteht dann zwar eine Einspruchsmöglichkeit der Erfolg ist aber fraglich - kommunalpolitische Interessen haben in der Regel den Vorrang vor persönlichen.
Für die künftige Wohnadresse spielt auch die erweiterte Umgebung eine beachtliche Rolle. Sind Autobahn, Flughafen oder Eisenbahn in bedrohlicher Nähe, sollten lärmempfindliche Menschen diese Bereiche meiden.
