Bauherrenfallstricke von A - Z
Abwasser
Abwasserrohre führen viele Bauträger nur bis einen Meter außerhalb der Wände des Hauses. So steht es häufig in Verträgen. Alles Weitere ist (unausgesprochen) Sache des Bauherrn. Er muss sich um den Anschluss seines Hauses ans öffentliche Netz kümmern, egal, wie lang der Weg zum Sammler ist. Er muss diese Anschlüsse auch beantragen.
Aushub
Was geschieht mit dem Erdaushub? Dieses Problem wird in vielen Bauträgerverträgen nicht erwähnt. Folge: Diese Kosten muss der Bauherr tragen und einen geeigneten Transportunternehmer finden. Denn oft liegt der Aushub dem weiteren Baufortgang im Wege.
Baustelleneinrichtung
Streit gibt es immer wieder über die Baustelleneinrichtung und deren Umfang. Eindeutig geregelt werden sollten im Bauvertrag die Verantwortlichkeit für nötige Geräte zur Bauausführung, die Lagermöglichkeiten auf dem Grundstück, die Zufahrten und die Standplätze für den Baukran, das Zwischenlager für den Bodenaushub, die Bereitstellung von Baustrom, Bauwasser und eines Toilettenhäuschens sowie die Bauschuttbeseitigung.
Bodenplatte
Häufig findet sich im Vertrag ein Passus, der sich auf die Bodenplatte bezieht. Sie ist teilweise im Preis inbegriffen, aber nur unter der Voraussetzung idealer Bodenbedingungen. Die liegen genau genommen nie vor, es muss nachgebessert werden - zulasten des Bauherrn.
Circa -Angaben
Nicht alle Maße lassen sich erfahrungsgemäß bei Vertragsabschluss bis auf die letzte Dezimalstelle genau festlegen. Circa-Maße sollten Bauherren allerdings nur dort akzeptieren, wo Toleranzen erträglich sind - auf keinen Fall beim Fertigstellungstermin oder bei der Wohnflächenberechnung.
Detaillierte Gebäudedaten
Zur detaillierten Objektbeschreibung zählen genaue Angaben über die Gebäudeabmessungen, die Bruttogeschossfläche (BGF), die Wohnfläche (Wfl) und die Nutzfläche (NF) nach DIN 277 und Berechnungsverordnung. Außerdem die Anzahl der Vollgeschosse mit Keller und Dachgeschoss, die Anzahl der Räume und die exakten Fertighöhen der einzelnen Räume.
Effizienzhaus
Leistungen werden im Bauträgervertrag oft doppelt beschrieben. Neben dem Begriff "Effizienzhaus" stehen oft noch zusätzlich genaue Dämmmaterialien oder Dämmstoffstärken. Diese Werte reichen trotz exakter Angaben unter Umständen gar nicht aus, um den Effizienzhausstandard auch zu erfüllen. Im Vertrag darf nur der formale und genau definierte Begriff "Effizienzhausstandard" stehen.
Fallrohre
Viele Bauträgerverträge sehen die Führung der Fallrohre bis zur Oberkante des Geländes vor. Mehr ist im Preis nicht inbegriffen. Das heißt: Für die Weiterführung der Rohre und den Anschluss ans öffentliche Leitungsnetz (oder die eigene Zisterne) ist der Bauherr zuständig. Er muss diese Anschlüsse oft teuer bezahlen.
Gleichwertigkeit
Viele Verträge sehen in der Baubeschreibung spezielle Baustoffe vor und listen diese namentlich auf. Häufig werden solche konkreten Angaben mit dem Zusatz "oder gleichwertig" relativiert. Das Problem: Der Laie kann nicht beurteilen, was wirklich "gleichwertig" ist und bekommt schnell mal minderwertiges Material eingebaut.
Innenwände
Auch Innenwände bleiben in vielen Bauverträgen unerwähnt. Im Vertrag muss genau stehen, wie diese beschaffen sein werden. Dabei wird unterschieden zwischen tragenden und nicht tragenden Innenwänden. Bauart und Materialangabe (zum Beispiel Kalksandsteinmauerwerk, Porenbetonmauerwerk, Holzrahmenkonstruktion oder anderes) müssen im Vertrag genau beschrieben werden.
Installationen
Häuser brauchen Strom. Wird im Vertrag nicht alles genau festgehalten, sind teure Nachrüstungen die Folge. Es sollten deshalb detaillierte Beschreibungen der geplanten Elektroanlage mit konkreten Angaben zur Anschlussleistung und Einspeisung, der Anzahl der Stromkreise mit Unterscheidung nach Gerätestromkreisen, Steckdosenstromkreisen, Drehstromkreisen festgehalten werden. Auch BUS-Installationen und Schutzsysteme müssen genau beschrieben werden. Ebenso gehört die elektrotechnische Ausstattung der einzelnen Räume mit der Anzahl der Schalter, Steckdosen und Lichtauslässe in den Bauvertrag.
Keller
Keller ist nicht gleich Keller, und es reicht nicht, im Vertrag nur lapidar auf massive Wände und Betonboden hinzuweisen. Zur genauen Leistungsbeschreibung für den Keller gehören: detaillierte Materialangaben zu den Kellerwänden, außen wie innen, zur Wärmedämmung und zur Ausführung der Lichtschächte. Ob der Keller als weiße Wanne, schwarze Wanne oder als Mischkonstruktion ausgeführt wird, richtet sich nach den Ergebnissen des Baugrundgutachtens.
Mindestanforderungen
Die "Mindestanforderungen an Bau- und Leistungsbeschreibungen für Ein- und Zweifamilienhäuser" regeln im Detail, was Bauverträge beinhalten sollten. Da sie jedoch nicht gesetzlich festgeschrieben sind, sollten Bauherren darauf drängen, sie als Grundlage des Bauvertrags zu vereinbaren.
Objektbeschreibung
Zentrale Bedeutung kommt der Objektbeschreibung im Bauvertrag zu. Nur, was dort schriftlich vereinbart ist. wird später auch geliefert. Neben der Art, Aufteilung und Bauweise des Hauses und konkreten Herstellerangaben müssen in dieser Beschreibung auch wichtige Dinge wie der barrierefreie Zugang und die Nutzung des Hauses festgeschrieben werden. Das trifft ebenfalls auf Energiekennwerte und Schallschutzmaßnahmen zu.
Planungsunterlagen
Zu jedem Bauvorhaben gehören konkrete Pläne. Auch zu einem Schlüsselfertighaus. Die Herstellung der Planungsunterlagen sollte Teil des Vertrages und in den Hauskosten enthalten sein. Konkret benötigt werden: Zeichnungen und Berechnungen gemäß den Vorschriften der jeweiligen Landesbauordnung und der Bauvorlagenverordnung, Werkpläne im Maßstab 1:50, Werk- und Installationspläne für die Haustechnik (Sanitär, Heizung, Lüftung) sowie Baugrundgutachten.
Qualität
Die Qualität der Ausstattung muss exakt im Bauvertrag festgehalten werden. Auch die zur lnformationslage, also etwa Qualität und Umfang der Fernsprechanlage (analog, digital, ISDN, DSL) oder Qualität und Umfang der Kommunikationsanlage (Klingelanlage, Gegensprechanlage, Videoanlage).
Terminabsprachen
Zu den größten Ärgernissen für Bauherrn zählen ungenaue und nicht eingehaltene Terminabsprachen. Damit es nicht zu Unstimmigkeiten und teuren Verzögerungen kommt, sollte jeder Vertrag einen detaillierten, chronologischen Bauablaufplan mit präzisen Terminvereinbarungen beinhalten. In diesem Zeitplan müssen als Vertragsbestandteil der Baubeginn und der verbindliche Übergabetermin stehen. Nur so kann der Bauherr im Verzögerungsfall den Bauträger für entstehende Miet- oder Hotelkosten beanspruchen.
Schallschutz
Vor allem in Reihen- und Doppelhäusern spielt der Schallschutz eine wichtige Rolle und trägt erheblich zum Frieden (oder Unfrieden) unter den Nachbarn bei. Deshalb empfiehlt es sich dringend, Schallschutzmaßnahmen konkret im Vertrag zu verankern und auf den Schallschutznachweis nach DIN 4109 zu bestehen.
Schlechtes Wetter
In vielen Bauverträgen taucht die Formulierung "amtlich anerkannte Schlechtwetterlage" auf. Das ist irreführend, denn diesen Begriff gibt es offiziell gar nicht. Erfahrungsgemäß wird "Schlechtwetter" gerne von Baufirmen als Entschuldigung für Bauverzögerungen genutzt. In der Tat dürfen einige Materialien nicht bei kalten Temperaturen verarbeitet werden. Im Vertrag sollten keine Ausfalltage wegen "Schlechtwetter" vereinbart werden. Ist das Wetter wirklich nicht geeignet zum Weiterbauen, ist der ausgefallene Tag dem Bauherren sofort mitzuteilen und der Bauzeit offiziell hinzuzurechnen.
Wohnflächenberechnung
Häufig werden bei Neubauten die Wohnflächen für Bauträgerhäuser oder Eigentumswohnungen nur anhand der Pläne errechnet. Erfahrungsgemäß weichen aber die Bauten später von den Plänen an manchen Stellen ab. Dadurch kann auch die Wohnfläche kleiner ausfallen, als im Plan ursprünglich angegeben. Deshalb ist es wichtig, sie in solchen Fällen im Nachhinein noch einmal nach der Wohnflächenverordnung prüfen zu lassen.
Zahlungsplan
Viele Bauträger verpflichten ihre Bauherren durch den Zahlungsplan zu Vorleistungen. Dabei gilt am Bau wie überall: Zahlung Zug um Zug und nach abgeschlossener Leistung. Geht der Bauträger nämlich in Konkurs, verliert der Bauherr sein Geld und bleibt auf der Bauruine sitzen. Andererseits ist der Bau eines Hauses ein großes Werk, die Firmen können mit Recht Abschlagszahlungen verlangen. Allerdings immer erst, nachdem die jeweilige Teilleistung abgeschlossen ist. Der Zahlungsplan sollte im Vertrag genau festgelegt werden und dem tatsächlichen Baufortschritt entsprechen. Üblich sind Abschlagszahlungen jeweils nach der Dacheindeckung, der abgeschlossenen Installation und dem Fenstereinbau, nach dem lnnenausbau, den Estricharbeiten oder dem fertigen Ausbau. Der Rest sollte auf keinen Fall vor der endgültigen, für den Bauherrn zufriedenstellenden Rohbauabnahme bezahlt werden. Denn mit der offiziellen Abnahme geht die Haftung auf ihn über. Unseriös sind alle Verträge, in denen bereits bei Vertragsabschluss ein "Abschlag" verlangt wird - der Bauherr bekommt dafür keinerlei Gegenwert, nicht einmal das Grundstück, falls es ihm noch nicht gehört. Das geht in der Regel erst nach Zahlung der letzten Rate an ihn über.
Verband Privater Bauherren
Quelle: das dicke deutsche hausbuch, biz Verlag GmbH
